Como calcular la rentabilidad de un inmueble
Aprende a evaluar si una propiedad es una buena inversion calculando su rentabilidad bruta y neta
Uno de los errores mas comunes de los inversores principiantes es comprar una propiedad “porque les gusto” sin analizar los numeros. Antes de invertir, es fundamental saber calcular la rentabilidad.
Rentabilidad bruta
Es el calculo mas basico y te da una primera idea de si vale la pena seguir analizando la propiedad.
Formula:
Rentabilidad bruta = (Alquiler anual / Precio de compra) x 100
Ejemplo: Si compraste un departamento a USD 120.000 y lo alquilas a USD 800 por mes:
- Alquiler anual: USD 800 x 12 = USD 9.600
- Rentabilidad bruta: (9.600 / 120.000) x 100 = 8%
En general, una rentabilidad bruta por encima del 6% ya es interesante en el mercado uruguayo.
Rentabilidad neta
Aca es donde muchos se equivocan. La rentabilidad neta descuenta todos los gastos reales que tenes como propietario.
Gastos a considerar:
- Gastos comunes / expensas (si los pagas vos)
- Impuesto a la renta (IRPF sobre alquileres: 10.5% en Uruguay)
- Seguros
- Mantenimiento y reparaciones (estimar 1-2% del valor del inmueble por ano)
- Meses de vacancia (cuando la propiedad esta sin inquilino)
- Honorarios de administracion (si usas inmobiliaria)
Formula:
Rentabilidad neta = ((Alquiler anual - Gastos anuales) / Precio de compra) x 100
Siguiendo el ejemplo anterior, si tus gastos anuales suman USD 3.000:
- Rentabilidad neta: ((9.600 - 3.000) / 120.000) x 100 = 5.5%
La regla del 1%
Una regla rapida que usan muchos inversores: si el alquiler mensual representa al menos el 1% del precio de compra, la propiedad probablemente sea rentable.
En nuestro ejemplo: USD 800 / USD 120.000 = 0.67%. No llega al 1%, pero en mercados como Punta del Este la apreciacion del capital compensa esa diferencia.
No todo es rentabilidad mensual
La rentabilidad por alquiler es solo una parte de la ecuacion. Tambien tenes que considerar:
- Plusvalia: cuanto se valoriza la propiedad con el tiempo
- Beneficios fiscales: exoneraciones por vivienda promovida en Uruguay
- Apalancamiento: si compraste con credito, tu rentabilidad sobre el capital propio puede ser mucho mayor
Conclusion
Antes de comprar cualquier propiedad como inversion, senta los numeros. Calcula la rentabilidad bruta para un primer filtro y despues profundiza con la rentabilidad neta. Si necesitas ayuda con el analisis, no dudes en contactarme.