Rentabilidad real de un alquiler en temporada: los números honestos
Ocupación realista, gastos completos, comisiones de plataformas y ROI neto de un apartamento en Punta del Este, sin maquillaje del desarrollador.
Los desarrolladores muestran números optimistas: “Renta el 8% anual en dólares”. Los compradores experimentados saben que el número real está más cerca del 5% al 6% neto en buenos escenarios, y por debajo del 4% si la operativa no es la correcta. Acá te muestro cómo se construye el cálculo de verdad.
Los ingresos por temporada
En Punta del Este, el alquiler turístico tiene una alta concentración estacional:
- Enero: la semana de USD 2.500-4.000 (depende de la unidad y zona)
- Febrero: USD 1.800-3.000 semanal
- Marzo (primera quincena): USD 1.000-2.000 semanal
- Resto del año: alquiler mensual residencial USD 600-1.200/mes
Ejemplo realista sobre una unidad de 2 dormitorios bien ubicada:
| Período | Ocupación realista | Tarifa media | Ingreso |
|---|---|---|---|
| Enero (4 semanas) | 90% | USD 2.800/sem | USD 10.080 |
| Febrero (4 semanas) | 80% | USD 2.100/sem | USD 6.720 |
| Marzo 1Q (2 semanas) | 50% | USD 1.300/sem | USD 1.300 |
| Resto del año (9 meses) | Alquiler residencial | USD 800/mes | USD 7.200 |
| Bruto anual | USD 25.300 |
Importante: esto asume ocupación realista, no la del catálogo del desarrollador. La diferencia entre la proyección del desarrollador y la realidad suele ser del 20-30%.
Los gastos que muchos olvidan
Sobre ese ingreso bruto se descuentan:
| Concepto | Anual |
|---|---|
| Gastos comunes del edificio | USD 1.800-3.600 |
| Contribución inmobiliaria | USD 800-1.500 |
| Impuesto de Primaria | USD 100-200 |
| Comisión plataforma (Airbnb / Booking, 12-20%) | USD 2.000-4.000 |
| Mantenimiento y reparaciones (5% del ingreso) | USD 1.000-1.500 |
| Limpieza entre huéspedes (USD 50/turn x 15-25 turns) | USD 1.000-1.500 |
| Servicios (luz, agua, internet, cable) | USD 1.200-2.000 |
| Gestión profesional (opcional, 10-15%) | USD 2.500-3.800 |
| Total gastos anuales | USD 6.900 a USD 18.100 |
El rango depende mucho de si gestionás tú mismo o contratás manager, y de qué tan caro es el edificio en gastos comunes.
Rentabilidad neta real
Ejemplo con apartamento de USD 200.000 (2 dorm en Brava media):
- Ingreso bruto anual: USD 25.300
- Gastos totales (escenario medio): USD 12.000
- Ingreso neto anual: USD 13.300
- Rentabilidad neta: 6.65%
Mismo apartamento con gestión profesional, sin maximizar temporada:
- Ingreso bruto anual: USD 18.000 (menos noches porque manager filtra huéspedes)
- Gastos totales: USD 9.000
- Ingreso neto anual: USD 9.000
- Rentabilidad neta: 4.5%
Lo que mejora la rentabilidad real
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Vivienda Promovida: si la unidad califica, la renta del alquiler queda exonerada de IRPF (12% menos). Sube la rentabilidad neta entre 1.5% y 2%.
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Ubicación premium con baja vacancia: una unidad en Brava o Mansa frente al mar tiene ocupación cercana al 95% en enero-febrero. Una en zona “regular” puede quedar en 60%.
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Inversión inicial menor: comprar en pozo bajo te asegura que el numerador del cálculo de rentabilidad arranque más alto.
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Gestión propia + buen escritura del anuncio: ahorra la comisión de manager (10-15%) si tenés tiempo o un contacto local.
Lo que destruye la rentabilidad
- Edificios viejos con gastos comunes altos (USD 400+/mes erosionan toda la renta de baja temporada)
- Unidades muy chicas mal ubicadas que solo se alquilan en enero
- Comprar arriba del mercado porque el render era lindo (sin análisis de comparables reales)
- Hipoteca con tasa alta: si financiaste, la cuota mensual consume buena parte del ingreso neto
Por qué te lo digo así
Los desarrolladores y muchos agentes tienen incentivo en mostrarte números optimistas. Yo no — mi negocio depende de que tu inversión te dé lo que esperabas, así me referís a tus amigos.
Antes de comprar, sentémonos a hacer este cálculo con tu unidad específica. Es la diferencia entre comprar bien y comprar lindo.
Hablemos por WhatsApp para evaluar tu próxima inversión.