Vivienda Promovida: cómo funciona y cuánto te ahorrás
Guía clara de los beneficios fiscales de la Ley 18.795: qué impuestos exonera, por cuánto tiempo y un cálculo concreto sobre una unidad de USD 200.000.
La Ley 18.795 de Vivienda Promovida es uno de los instrumentos más potentes para invertir en inmuebles en Uruguay. Bien aplicada, mejora la rentabilidad neta de la inversión entre un 15% y un 25% durante los primeros 10 años. Pocos compradores entienden cuánto, exactamente.
Qué es
Es un régimen fiscal que exonera varios impuestos a las unidades construidas bajo proyectos aprobados por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). El objetivo del Estado es estimular la construcción de vivienda nueva en zonas específicas. El comprador final accede a los beneficios automáticamente al adquirir una unidad en un proyecto declarado promovido.
Los 4 beneficios concretos
1. Exoneración del Impuesto al Patrimonio por 10 años
Como inversor, no pagás Impuesto al Patrimonio sobre el valor catastral de la unidad durante una década. En una propiedad de USD 200.000 esto puede representar entre USD 400 y USD 800 anuales de ahorro.
2. Exoneración del ITP (Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales)
El ITP es el 2% del valor catastral, lo paga tanto el vendedor como el comprador al escriturar. En una compra a USD 200.000, se ahorran alrededor de USD 1.500 a USD 2.500 entre las dos partes.
3. Exoneración del IRPF/IRAE sobre rentas de alquiler por 10 años
Si alquilás la unidad, la renta percibida está exonerada de impuestos a la renta por 10 años. En vez de pagar el 12% (IRPF) o 25% (IRAE), pagás 0%. Sobre un alquiler anual de USD 12.000, esto son USD 1.440 anuales que quedan en tu bolsillo.
4. IVA reducido en la construcción
La obra paga IVA al 0% en lugar del 22%. Este beneficio lo absorbe el desarrollador, pero se traduce indirectamente en precios más bajos de venta. Por eso los proyectos de Vivienda Promovida arrancan en valores significativamente más accesibles.
Cuánto te ahorrás en concreto
Ejemplo: apartamento de USD 200.000, alquilado a USD 1.000/mes durante 10 años
| Concepto | Sin Vivienda Promovida | Con Vivienda Promovida | Ahorro |
|---|---|---|---|
| ITP al comprar | USD 2.000 | USD 0 | USD 2.000 |
| Patrimonio (10 años) | USD 6.000 | USD 0 | USD 6.000 |
| IRPF sobre alquiler (10 años) | USD 14.400 | USD 0 | USD 14.400 |
| Total beneficio en 10 años | USD 22.400 |
Sobre una inversión de 200k, ese ahorro fiscal equivale a un 11% adicional de retorno acumulado. Si lo distribuís año por año, mejora la rentabilidad neta anual entre 1% y 2.5%.
Lo que la ley NO exonera
Para no generar confusión:
- Contribución Inmobiliaria: la pagás normal
- Gastos comunes del edificio: normales
- Impuesto de Primaria: normal
- Honorarios y gastos de escritura: normales
Cómo saber si un proyecto es Vivienda Promovida
- Lo declara explícitamente el desarrollador en el material de venta
- Aparece en el registro público de la ANV
- En la web de los proyectos de mi cartera, los que están bajo este régimen tienen el badge dorado ”⭐ Beneficios fiscales” visible
Proyectos actuales bajo este régimen
En mi cartera, califican bajo Vivienda Promovida:
- Nostrum Roosevelt
- More Atlántico
- See Bosque
Si tu objetivo es maximizar rentabilidad neta y estás dispuesto a invertir en zonas específicas (centro de Maldonado, Roosevelt, Cantegril), estos proyectos son los más eficientes fiscalmente del mercado.
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